用经济学逻辑解读房价为什么不能下跌?

时间:2021-04-08 14:17:26 作者:财经110网
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以下为经济用经济学逻辑解读房价为什么不能下跌?内容:

用经济学逻辑解读房价为什么不能下跌?

在中国房子是个始终绕不过去的话题,结婚要买婚房、上学要买学区房、改善要买大房、养老要买湖景房、投资要买高价值房等等,那么今天我们用经济学的原理来说下当前的房价:

一、房屋的成本有哪些?

用经济学逻辑解读房价为什么不能下跌?

按照经济学的逻辑,一个产品的价格首先是由成本加合理利润构成的。房屋的成本由建筑安装成本、土地成本、销售管理成本构成。本人坐标三四线城市,在2016年的单位旁边的房子价格大概4000元左右,刚好是一个同事参与开发,我就问了下成本情况,房屋的各类建设成本合计大概在2400元左右,毛利率在40%,扣除销售成本、银行利息净利润在20%(因为当时的土地价格很低,一并含在了建安成本里面),这个可以作为一个参考。

按照1万元的价格核算,每平方米房子的建筑成本大概固定,现在考虑物价上涨大概2500-3000元之间,开发商的销售管理费用大概2000元,合理利润2000元,那剩下的3000元哪里去了呢?不错,是土地成本。土地成本大概占到房子的30%以上,是房屋成本中最大的占项,土地有可能下跌么,地方政府肯定不答应,建筑安装成本只会上涨不会下跌(通货一直在膨胀,各类物价都在上涨),开发商的销售管理费用也是相对固定,这个也省不了,合理利润必须保留,否则没人干这个事情。既然成本都下降不了,那么房子价格也就不存在下跌的经济逻辑。

二、房屋价格为什么不能下跌?

用经济学逻辑解读房价为什么不能下跌?

(一)从参与主体看

1.地方政府不希望下降。地方政府是唯一的土地提供方,在94年分税制改革后,土地财政成为地方最重要的经济收入来源。举个例子,本人所在地市2020年前8个月卖地收入是80亿,但是政府的通报上,距离全年土地收入缺口较大,土地部门下一步将加快土地拍卖进度,争取完成年度收入目标。政府要完成卖地收入目标,一个是加快拍卖,还有一个就是推高土地价格(竞拍制,这个没有明说)。虽然现在这2年我们不断完善不动产统一登记、农村土地确权、个人所得税登记等等,为将来财产税和直接税打基础,但是在中国经济转型、新的经济支柱建立之前,这个现状是不会变的,且惯性也会很大。

2.购房者不希望价格下降。你刚买过房子,你是希望房子价格立马下跌么?你肯定不希望,那么在中国已经买房的人多呢,还是没有买房子的人多?按照中国人民银行的统计,中国家庭房屋持有率超过了90%(按家庭计算的),这样你就知道有多少人希望房子上涨而不是下跌。

3.银行不能让房子下跌。目前房屋是整个中国金融体系最大、最核心的抵押物,如果抵押物大幅度贬值,最先破产的就是银行,银行是最大的债权人。2019年下半年,中国人民银行就发布风险提示:警惕部分地区房屋价格下降过快,导致购房人断供风险,房屋一旦下跌超过首付,那么购房人经济的选择就是断供,这个会引发系统下的金融风险的。

(二)从宏观经济看

房地产及其相关产业占中国GDP的比重在40%以上,如果房地产的引擎熄火(在没有经济转型前),那么或拖累中国GDP严重下降的,会导致相关产业萧条的,导致严重的经济危机的,这个是国家和民族不能承受之重。再看前10年的发展,历次面临重大危机时,都是房地产扛起了拯救经济大旗。

三、房价大面积下跌会怎样?

那么如果房屋价格现在大幅度下降会怎样?政府层面的税收咱先不考虑,只说个人,那么一定是穷人最先破产。为什么?

房屋价格突然大幅下降,房地产相关行业最先扛不住,最先开始倒闭、破产,相关行业人员最先失业,按照GDP占比估算最少占总人口的40%,这是灾难性的。那么一定会引发大规模的经济危机,在面临经济危机时,富人最多损失点资产收益,那穷人呢?那会一定是吃饭都成问题,一定就没有人再关注房子了;已经有房子的普通人呢?房屋一定是降价的没有人要,能买得起的普通人一定会等更便宜,这是人性不用去考验。所以最终吃苦一定是大部分的普通人,要么财富灰飞烟灭,要么吃不上饭不用考虑房子,要么忘了本性。

四、当前的现状

用经济学逻辑解读房价为什么不能下跌?

当前的房子承载了中国人太多的期望,有财富增值、有杠杆购房、有大城市安家等等,在中国科技转型尚未成功,还没有充足的、新的高收入岗位时,房产仍然是重要的经济组成部分。当然国家的期望是不再炒房子了,多去创新创造民族的未来,但这不意味着放弃。

目前美元滥发,国际流动性泛滥,国家是在严防国际资本流入中国炒高房子、造成泡沫,一旦美元回流势必造成泡沫破裂(房价巨幅下跌),最终受苦是老百姓,这是国家最近强监管的一部分逻辑。

对于普通人来说,有需要了你可以买了住或者改善都可以,去炒肯定是不合逻辑的和政策要求的,房价看淡就好。

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